안녕하세요. 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 프로퍼티 입니다.
호주, 특히 아름다운 퀸즐랜드에서 내 집 마련의 꿈을 꾸고 계신가요? 
푸른 하늘 아래 자리 잡은 아늑한 주택, 넓은 마당, 그리고 호주 특유의 정취가 물씬 풍기는 오래된 집들은 많은 이들의 로망입니다. 
하지만 이 매력적인 옛 주택을 구매하기 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 문제가 하나 있습니다. 바로 석면(Asbestos) 입니다.
석면은 과거 건축 자재의 '기적의 섬유'로 불리며 널리 사용되었지만, 지금은 치명적인 건강 위험을 안겨주는 물질로 악명이 높습니다. 
특히 1990년대 이전, 그리고 2003년 12월 31일 호주 전역에서 석면 사용이 전면 금지되기 이전에 지어진 집이라면 석면이 포함되어 있을 가능성이 매우 높습니다. 
이번 포스팅에서는 석면이 있는 집을 어떻게 알아볼 수 있는지, 그 특징과 위험성은 무엇인지, 
그리고 그런 집을 구매할 때 어떤 점들을 특별히 주의해야 하는지 알려드리겠습니다. 

석면, 그 위험성을 정확히 이해하기

석면은 자연적으로 발생하는 미네랄 섬유로, 뛰어난 내열성, 내화성, 단열성, 그리고 내구성 때문에 
20세기 중반까지 건축 및 산업 전반에 걸쳐 광범위하게 사용되었습니다. 
하지만 이 '기적의 섬유' 뒤에는 치명적인 그림자가 숨겨져 있었습니다.

석면 함유 물질(Asbestos Containing Materials, ACM)이 손상되거나 파손되면 미세한 석면 섬유가 공기 중으로 방출됩니다. 
이 섬유는 육안으로는 보이지 않을 정도로 매우 작고 가볍기 때문에 쉽게 흡입될 수 있습니다. 
흡입된 석면 섬유는 폐에 깊숙이 박혀 제거되지 않고, 시간이 지나면서 다음과 같은 심각한 건강 문제를 유발할 수 있습니다.

석면증 (Asbestosis): 

폐 조직이 섬유화되어 딱딱해지는 질환으로, 호흡 곤란을 유발하고 폐 기능을 점진적으로 저하시킵니다.

폐암 (Lung Cancer): 

석면에 노출되면 일반적인 폐암 발병 위험이 현저히 증가하며, 흡연과 결합될 경우 그 위험은 기하급수적으로 높아집니다.

중피종 (Mesothelioma): 

폐, 심장, 복부 등 장기를 둘러싼 얇은 막(중피)에 발생하는 희귀하고 공격적인 암입니다. 석면 노출이 중피종의 거의 유일한 원인으로 알려져 있습니다.

기타 질환: 

석면 노출은 후두암, 난소암 등 다른 암의 위험도 증가시키며, 흉막 비후(Pleural Thickening)와 같은 비악성 호흡기 질환도 유발할 수 있습니다.

석면 관련 질병의 가장 큰 문제점 중 하나는 매우 긴 잠복기입니다. 
석면 섬유를 흡입한 후 증상이 나타나기까지 짧게는 10년, 길게는 40~50년이 걸릴 수도 있습니다. 
이는 과거에 석면에 노출되었던 사람들이 은퇴 후 수십 년이 지나서야 질병 진단을 받는 경우가 많은 이유이기도 합니다. 
따라서 "지금 당장 괜찮으니 괜찮겠지"라고 안일하게 생각해서는 안 됩니다.

석면 함유 물질이 손상되지 않고 안정적인 상태로 밀봉되어 있다면, 일반적으로 건강에 즉각적인 위험을 초래하지는 않습니다. 
문제는 이 물질이 잘리거나, 뚫리거나, 부서지거나, 샌딩되거나, 갈리는 등 교란(disturbed)될 때 발생합니다. 
리모델링, 수리, 또는 단순한 노후화로 인해 석면 섬유가 공기 중으로 방출될 수 있기 때문에, 
잠재적인 석면 함유 주택에 대한 철저한 이해와 관리가 필수적입니다.

우리 집에 석면이 있는지 알아보는 법 (육안 확인 & 전문가 진단)

주택을 둘러보면서 석면의 존재를 육안으로 100% 확신할 수는 없습니다. 
하지만 몇 가지 단서와 함께 전문가의 도움을 받는다면 위험을 최소화할 수 있습니다.

1. 육안으로 석면 '단서'를 찾아내는 법
가장 중요한 단서: 건축 연도
1990년 이전 건축: 호주에서는 1990년대 이전에 지어진 거의 모든 주택에 석면이 어떤 형태로든 사용되었을 가능성이 높습니다. 
특히 1940년대부터 1980년대 중반까지는 석면의 전성기였습니다.

2003년 12월 31일 이후 건축: 이 날짜 이후에 지어진 건물은 석면을 사용하지 않았습니다. (하지만 오래된 건물을 리모델링한 경우는 예외)

주택의 특정 부위 및 재료 확인:
지붕 및 처마 (Roofing & Eaves):
골판형 시멘트 지붕 (Corrugated Cement Roofing)
아연 도금 강판 지붕과 달리, 회색빛을 띠는 두꺼운 골판형 시멘트 시트 지붕은 석면 함유 가능성이 높습니다.

평평한 시멘트 시트 (Flat Cement Sheeting)
처마, 베란다 천장, 또는 외부 벽면에 사용된 평평하고 회색빛 시멘트 시트도 석면 함유 가능성이 큽니다. 
종종 작은 홈이나 패턴이 있을 수 있습니다.

지붕 홈통 및 배수관 (Gutters & Downpipes)
오래된 주택의 회색빛 시멘트 재질 홈통이나 배수관도 석면일 수 있습니다.

외벽 및 클래딩 (External Walls & Cladding)
파이버 시멘트 클래딩 (Fibre Cement Cladding)
나무결 무늬를 모방하거나, 매끄럽거나, 약간 거친 표면을 가진 회색빛의 판형 자재입니다. 
특히 오래된 '웨더보드(weatherboard)' 스타일의 건물에서 나무가 아닌 시멘트 재질이라면 석면일 가능성이 높습니다.

모방 벽돌 클래딩 (Mock Brick Cladding)
오래된 주택에서 진짜 벽돌이 아닌, 벽돌 모양으로 찍어낸 판형 자재가 외벽에 붙어 있다면 이 또한 석면 시멘트 재질일 수 있습니다.

내벽 및 천장 (Internal Walls & Ceilings)
습한 공간의 벽면
욕실, 주방, 세탁실 등 습기가 많은 공간의 벽면 패널로 사용된 회색빛 시멘트 시트 (특히 타일 뒤)는 석면 함유 가능성이 높습니다.

천장 패널 및 천장 공동 (Ceiling Panels & Ceiling Cavities)
특히 오래된 주택의 평평한 천장 패널, 또는 천장 단열재에 석면이 사용되었을 수 있습니다.

코브스 (Coves) 및 내부 몰딩
오래된 장식용 코브스나 몰딩에도 석면이 소량 포함될 수 있습니다.

바닥재 (Flooring)
비닐 타일 및 리놀륨 (Vinyl Tiles & Linoleum)
1980년대 이전에 설치된 비닐 타일 또는 리놀륨 바닥재 자체, 그리고 그 밑에 사용된 검은색 접착제(아스팔트 기반 접착제)에도 석면이 포함될 수 있습니다.

바닥 밑 깔개 (Underlay)
카펫이나 다른 바닥재 밑에 사용된 압축 시트 형태의 깔개 중에도 석면이 있을 수 있습니다. 

기타 잠재적 위치:
배관 및 파이프 단열재 (Pipes & Pipe Lagging)
보일러실, 온수기 주변, 또는 오래된 배관 주위에 감겨 있는 헝겊이나 시멘트 같은 단열재는 석면일 가능성이 높습니다.

전기 계량기 배전판 (Electrical Meter Boards)
오래된 전기 계량기 배전판의 뒷판이나 내부 패널에 압축된 석면 시트가 사용되기도 했습니다.

창문 퍼티 (Window Putty): 오래된 나무 창틀의 유리와 창틀 사이를 밀봉하는 퍼티에도 석면이 포함될 수 있습니다.

통신 시설 피트 (Communication Pits): 마당에 있는 오래된 통신 피트 뚜껑이나 내부 벽면이 석면 시멘트 재질일 수 있습니다.

울타리 (Fencing): 오래된 시멘트 판넬 울타리는 석면 함유 가능성이 매우 높습니다.

​육안 확인 시 주의사항
위의 단서들은 석면 존재의 가능성을 시사할 뿐입니다. 
절대 직접 샘플을 채취하거나 석면이 의심되는 자재를 훼손해서는 안 됩니다. 
이는 섬유를 공기 중으로 방출시켜 위험한 상황을 만들 수 있습니다.

2. 전문가를 통한 석면 진단 (가장 정확하고 안전한 방법)

육안으로 추정하는 것은 한계가 있으며, 
정확한 진단을 위해서는 반드시 공인된 석면 검사 전문가(Licensed Asbestos Assessor)의 도움이 필요합니다. 
퀸즐랜드 주정부의 WorkSafe Queensland 웹사이트나 관련 산업 협회를 통해 공인된 전문가를 찾을 수 있습니다.

​전문가 진단 과정:
현장 방문 및 시료 채취: 전문가는 안전 장비를 착용하고 주택을 방문하여 석면이 의심되는 모든 부위를 꼼꼼히 검사합니다. 필요한 경우, 아주 작은 시료를 안전하게 채취하여 밀봉합니다.

실험실 분석: 채취된 시료는 공인된 실험실로 보내져 특수 현미경을 이용한 정밀 분석을 거쳐 석면 함유 여부와 종류를 확인합니다.

보고서 작성: 분석 결과에 따라, 전문가는 상세한 보고서를 작성합니다. 이 보고서에는 석면이 발견된 위치, 종류, 양, 상태(손상 여부), 그리고 권장되는 관리 또는 제거 방안 등이 명시됩니다. 이 보고서는 주택 구매 결정에 있어 매우 중요한 자료가 됩니다.

전문가 진단의 중요성:
정확성: 육안으로 구별하기 어려운 석면의 존재를 정확하게 파악할 수 있습니다.
안전성: 비전문가가 석면을 다루다가 발생할 수 있는 위험을 방지합니다.
법적 준수: 퀸즐랜드 주의 석면 관련 법규를 준수하는 데 도움이 됩니다.
비용 절감: 나중에 예상치 못한 석면 제거 비용으로 인한 재정적 부담을 줄일 수 있습니다. 

​석면이 있는 집, 구매 시 반드시 알아야 할 주의사항

석면이 포함되어 있다고 해서 무조건 그 집을 구매하지 못하는 것은 아닙니다. 
하지만 구매를 결정하기 전에 다음과 같은 사항들을 철저히 고려하고 대비해야 합니다.

1. 철저한 사전 검사 및 보고서 확보 (Pre-Purchase Asbestos Inspection Report)
주택 구매 계약을 체결하기 전에 반드시 조건부 계약(Subject to asbestos inspection)으로 공인된 석면 검사를 실시해야 합니다.
검사 보고서에 명시된 내용을 꼼꼼히 확인하고, 발견된 석면의 양, 위치, 상태(손상 여부)를 파악해야 합니다.
이 보고서는 주택 가격 협상이나 향후 리모델링 계획 수립에 결정적인 자료가 됩니다.

​2. 석면의 '상태'가 핵심
석면 함유 물질이 손상되지 않고 안정적인 상태로 밀봉되어 있다면, 당장 건강에 큰 위험을 초래하지 않을 수 있습니다. 
이런 경우, 제거보다는 관리(Management)가 권장될 수 있습니다. 
관리란 석면 물질을 그대로 두되, 손상되지 않도록 보호하고 정기적으로 상태를 점검하는 것을 의미합니다.
하지만 만약 석면이 포함된 자재가 손상되거나, 부서지거나, 균열이 가 있거나, 훼손된 상태라면 
즉시 전문가를 통한 제거(Removal)가 필요합니다. 
손상된 석면은 섬유를 방출하여 건강 위험을 증가시킵니다.

3. 석면 제거 또는 관리 비용을 예산에 포함
석면 제거는 상당히 고가의 작업입니다. 
제거 비용은 석면의 종류, 양, 위치, 접근성, 제거 난이도, 그리고 주(State)별 규제에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
소규모 제거 (예: 지붕 홈통 일부 또는 작은 벽면 패널): 수백 달러에서 수천 달러.
중규모 제거 (예: 욕실 전체 벽면, 지붕의 일부): 수천 달러에서 만 달러 이상.
대규모 제거 (예: 주택 전체 지붕, 외벽, 또는 내부 전체): 수만 달러에 이를 수 있습니다. (퀸즐랜드의 경우, 10제곱미터 이상 제거 시 라이선스 있는 A급 제거 업체만 가능) 

주택 가격을 협상할 때 석면 제거/관리 비용을 고려하여 가격을 낮추거나, 판매자에게 제거 비용을 부담하도록 요청할 수 있습니다. 
이는 계약 조건에 명시되어야 합니다.

4. 전문가에 의한 석면 제거/관리 의뢰
절대 직접 석면을 제거하려고 시도해서는 안 됩니다. 
석면 제거는 고도로 전문적인 작업이며, 잘못된 방식으로 제거할 경우 오히려 더 큰 위험을 초래할 수 있습니다.

퀸즐랜드에서는 석면 제거 작업에 대한 엄격한 규정이 있습니다. 
라이센스 있는 석면 제거 업체(Licensed Asbestos Removalist)를 통해야만 안전하고 합법적으로 석면을 제거할 수 있습니다.
일반적으로 10m² 이상의 비접착성(Non-friable) 석면 제거는 A급 또는 B급 라이선스 업체가, 소규모 (10m² 이하) 비접착성 석면 제거는 B급 라이선스 업체가 수행할 수 있습니다. 
접착성(Friable) 석면은 반드시 A급 라이선스 업체만 제거할 수 있습니다.

5. 리모델링 및 재건축 계획 고려
만약 구매 후 대대적인 리모델링이나 증축을 계획하고 있다면, 석면 제거는 필수적인 선행 작업이 될 것입니다. 
이 경우 예상보다 훨씬 큰 비용과 시간이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
리모델링 작업 중 예상치 못한 석면이 발견될 수도 있으므로, 항상 예비 비용을 확보해 두는 것이 현명합니다.

6. 법적 책임 및 안전 규정 준수
호주, 특히 퀸즐랜드에서는 주택 소유주가 자신의 건물 내 석면을 안전하게 관리할 책임이 있습니다.
주택 소유주는 석면 관리 계획을 수립하고, 정기적으로 석면 함유 물질의 상태를 점검하며, 
필요한 경우 안전하게 제거하거나 봉쇄해야 합니다.
이러한 법적 의무를 이해하고 준수하는 것이 중요합니다. 

7. 보험 문제 확인
주택 보험 가입 시 석면 관련 보장 여부를 확인해야 합니다. 
일부 보험 상품은 석면으로 인한 손해나 질병에 대해 보장하지 않거나 제한적으로 보장할 수 있습니다.

호주 정부의 석면 관련 정보 및 지원
​호주 정부는 석면의 위험성 인지 및 안전한 관리를 위해 다양한 정보를 제공하고 있습니다.
Asbestos.qld.gov.au: 퀸즐랜드 주정부의 석면 전용 웹사이트로, 석면 관련 규정, 라이선스 업체 검색, 안전 정보 등을 제공합니다. (Asbestos Queensland)

WorkSafe Queensland: 퀸즐랜드 작업 안전 규제 기관으로, 석면 제거 라이선스, 작업 안전 지침 등을 확인할 수 있습니다.

Asbestos Awareness: 전국적인 석면 인식 캠페인 웹사이트로, 일반인을 위한 유용한 정보와 교육 자료를 제공합니다.
이러한 정부 기관 웹사이트를 통해 최신 정보와 규정을 확인하고, 공인된 전문가를 찾는 데 도움을 받을 수 있습니다.

호주의 오랜 역사와 전통을 간직한 브리즈번의 주택들은 분명 매력적입니다. 
하지만 그 속에 숨어있을지 모르는 석면은 결코 간과해서는 안 될 치명적인 요소입니다.
여러분의 건강과 안전, 그리고 재산 보호를 위해 다음 세 가지를 꼭 기억하세요:

의심되면 전문가에게 맡기세요: 석면이 있을 것으로 의심되는 집은 반드시 공인된 석면 검사 전문가에게 의뢰하여 정확한 진단을 받으세요. 육안으로 판단하거나 직접 건드리지 마세요.

예상 비용을 예산에 반영하세요: 석면 제거 또는 관리 비용은 적지 않습니다. 주택 구매 예산에 이 비용을 미리 포함하고, 필요하다면 판매자와 협상하세요.

안전은 타협할 수 없는 가치입니다: 석면은 잠재적으로 치명적인 위험을 가지고 있습니다. 항상 가장 안전한 방법, 즉 전문가에 의한 제거 또는 관리를 선택하세요.

여러분의 현명한 결정이 건강하고 행복한 새 출발을 위한 든든한 밑거름이 될 것입니다. 
안전한 보금자리 마련을 위해 조금 더 신중하고 꼼꼼하게 살펴보는 지혜를 발휘하시길 바랍니다.